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《中华人民共和国合同法》第二百一十二、二百一十三条释义

2016年11月26日  沈阳欠款合同纠纷律师   http://www.syhtjfls.com/
    第二百一十二条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
    【释义】本条是关于租赁合同的概念的规定。
    本条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。从这条规定中可以看出,租赁合同有以下特征:
    1.租赁合同是转移财产使用权的合同
    租赁合同是一方当事人(出租人)将租赁物有限期地交给另一方当事人(承租人)使用,承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内,承租人可以对租赁物占有、使用、收益,而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满,承租人要将租赁物返还出租人。因此,租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人,而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。
    2.承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价
    承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要的,出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现,取得一定的收益。承租人要取得使用权不是无偿的,是要向出租人支付租金的。支付租金是租赁合同的本质特征。这一特征区别于借用合同,借用合同虽然借用人取得了借用物的使用权,但是借用是无偿的,不需付出任何代价。同时这一特征也区别于借款合同,虽然两者都是有偿的,但借款合同支付的是利息。利息不同于租金,租金双方当事人可以约定,利息在很多情况下是法定的,当事人是不能约定的,即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求,不能放高利贷;租金可以不按租期的时间长短来计算,利息往往是根据借款时间的长短来计算。
    3.租赁合同的标的物是有体物、非消耗物
    租赁物必须是有形的财产,这是租赁合同的特征之一。租赁可以是动产,如汽车、机械设备、计算机等,也可以是不动产,如房屋。但无论是动产还是不动产,它们都是有形的,都是能以一定的物质形式表现出来的。无形的财产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物,如洗涤用品、粮食等,因为这些物品一经使用,就已丧失其自身的价值,甚至物本身已经消失了,根本不可能再要求出租人返还。因此,消耗物不能作为租赁合同的标的物。
    4.租赁合同是双务有偿的合同
    在租赁合同中,出租人和承租人均享有权利和承担义务,出租人须将租赁物交付承租人,并保证租赁物符合约定的使用状态。承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金。任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的。因此,租赁合同是双务有偿的合同。它区别于赠与合同,赠与合同在通常情况下一般是单务合同,赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条件。
    5.租赁合同具有临时性
    租赁合同是出租人将其财产的使用收益在一定期限内转让给承租人,因为不是所有权的转移,因此,承租人不可能对租赁物永久地使用,物的使用价值也是有一定期限的。各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制。我国合同法规定,租赁期限最长不能超过20年。租赁合同根据租赁的不同可分为动产租赁和不动产租赁,不动产租赁在我国主要指房屋租赁。根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物的返还的日期、合同终止的时间等问题。不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。
    租赁合同是在人们的经济生活和日常生活中经常使用的一种合同。它可以在自然人、法人之间调剂余缺,充分发挥物的使用功能,最大限度的使用其价值。通过租赁,承租人与出租人双方的利益可以同时得到满足,因此,租赁是现实经济生活中较为重要的一种经济形式。
    目前在我国的经济生活中,有些交易行为,如土地使用权的出让和转让、农村的土地承包经营权、土地使用权的租赁、企业承包租赁经营等形式,是否用本法关于租赁合同的规定加以调整,在起草合同法的过程中有不同意见。有的人认为,上述几种经营形式从实质上讲是租赁,应该由租赁合同调整;也有人认为要根据不同情况来分析,土地使用权的出让和转让,农村土地承包经营权更多地是对土地的使用权的取得,土地使用权的使用年限最高可达到70年,土地承包经营权30年不变,它是一种用益物权,各国一般都将这种土地使用权通过物权法来调整。本章规定不适用于土地使用权的出让、转让和农村土地承包经营权。对于国有土地使用权的出租问题,目前我国法律还没有具体规定,只是在少数地区进行试点,它是为了便于各级政府进一步盘活存量用地的一项措施,它还有待于在试行中不断总结经验。
    对于企业的租赁经营合同与本章规定的租赁合同是不同的,表现在,一是企业租赁的当事人一方是企业的所有人或管理人,另一方则是本企业的职工,他们之间本来就有一个内部管理的关系;二是合同订立是以公开招标的形式进行的,有时还须由有关部门批准;三是租赁的标的是整个企业,而不是某一特定的财产,是人财物、产供销、资金、技术、经营等多种因素的综合体,承租人获得的不仅是对财产的使用权,而是一种经营权;四是承租人须以自己的财产向企业提供担保;五是按照合同的要求,合同终止时,企业的价值须大于租赁时的价值。从上述特征中可以看出,本章规定的租赁合同不能适用于企业的租赁经营活动。
    
     第二百一十三条  租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
    【释义】本条是关于租赁合同的主要内容的规定。
    租赁合同的内容是指在租赁合同中应当约定哪些条款。由于租赁合同的标的物不同或者租赁期限、租赁方式不同,合同的内容可能也不同,但一些主要条款都是应该具备的。本条的规定是一个指导性条款,是指在一般情况下,租赁合同应当具备的主要条款,包括如下事项:
    1.有关租赁物的条款
    租赁物是租赁合同的标的物。租赁合同的当事人订立租赁合同的目的就是要使用租赁物或从他人使用租赁物中获取一定的利益,因此,租赁物是租赁合同的主要条款。有关租赁物的条款涉及这样几个方面:
    (1)租赁物的名称。租赁物应以明确的语言加以确定,如汽车,是小轿车还是货车,要约定清楚。对租赁物本身的要求,租赁物应是有体物,非消耗物;应是流通物而不是禁止流通物,禁止流通物不能作为租赁物。如枪支是禁止制造、买卖、销售的,也是不能出租的。租赁物可以是种类物,也可以是特定物,对于种类物,一旦承租人对其选择完毕就已特定化。例如,承租人要租赁一辆汽车,他在出租人处指定了一辆车号为b93468白色桑塔纳轿车,这时此辆轿车已特定化,出租人只能将该轿车向承租人交付。租赁物约定明确关系到租赁物的交付、合同期限届满承租人返还租赁物、第三人对租赁物主张权利等问题。
    (2)租赁物的数量。明确数量,出租人才能准确的履行交付租赁物的义务,它也是租赁期限届满时,承租人返还租赁物时的依据。
    (3)租赁物的用途。租赁物的用途关系到承租人如何使用该租赁物,因为承租人负有按照约定使用租赁物的义务,租赁物的用途就必须约定清楚,否则当租赁物损坏时,出租人就难以行使其请求权。租赁物的用途应当根据租赁物本身的性质特征来确定。例如,用于载货的汽车不能用于载人,用于制造精密器件的车床不能用于制造一般的器件。约定租赁物的用途也可以明确承租人对租赁物使用过程中的消耗的责任归属问题。
    2.有关租赁期限的条款
    租赁期限关系承租人使用租赁物的时间的长短、支付租金的时间、交还租赁物的时间等等。如合同当事人对支付租金的期限没有约定时,可根据租赁期限来确定支付租金的期限。租赁期限的长短由当事人自行约定,但不能超过本章规定的最高期限。
    租赁期限可以年、月、日、小时计算,要根据承租人的需要来确定。如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的,可按照合同法的有关规定来确定。
    3.有关租金的条款
    出租人出租租赁物的目的就是收取租金,租金同租赁物一样是租赁合同中必不可少的条款,支付租金是承租人的主要义务,收取租金是出租人的主要权利。租金的多少、租金支付的方式;是人民币支付还是以外汇支付;是现金支付还是支票支付;是直接支付还是邮寄支付;是按月支付还是按年支付;是二次支付,还是分次支付;是预先支付还是事后支付,这些问题都应当在订立合同时约定明确,以避免事后发生争议。同时,这些约定也是合同当事人履行义务和行使权利的依据。
    4.有关租赁物维修的条款
    承租人租赁的目的是为了使用收益,这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的,同时,在使用租赁物时必然会有正常的消耗,这就有一个对租赁物的维修问题。对租赁物的维修义务应当由出租人承担,这是出租人在租赁合同中的主要义务。但并不排除在有些租赁合同中承租人负有维修义务。一般有几种情况:一是有些租赁合同,法律就规定承租人负有维修义务。例如,海商法规定,光船租赁由承租人负责维修、保养。有时为了能够对租赁物及时、更好地进行维护,保持其正常的使用功能,合同双方可以约定,维修义务由承租人负责。二是根据商业习惯,租赁物的维修义务由承租人负责。例如,在汽车租赁中,一般都是由承租人负责汽车的维修的。三是根据民间习俗,如在我国西南地区的房屋租赁中就有“大修为主,小修为客”的说法和习惯。
    除了上述条款外,当事人还可以根据需要订立某些条款,如违约责任、解决争议的方式以及解除合同的条件等等都是合同中的重要的条款。